Σε ποιες περιοχές θα σκάσει η «φούσκα» των ακινήτων; Σε ποια θέση βρίσκεται η Χίος;
Η «Ζούγκλα» δημοσιεύει την εμπεριστατωμένη έρευνα, που εκπόνησε ο τοπογράφος μηχανικός και στατιστικολόγος Νίκος Καρδούλας για την εικόνα που επικρατεί στην αγορά ακινήτων και τους κινδύνους που εγκυμονεί. Δείτε το πλήρες κείμενο:
«Σε 24 από τις 74 Περιφερειακές Ενότητες (ΠΕ) της χώρας, ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας στην αγορά κατοικιών είναι υψηλός και σε αυτές αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα μέσα στο 2026, σε 54 είναι αυξημένος και σε αυτές αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα είτε μέσα στο 2026, είτε μέσα στο 2027 και σε 16 μέτριος. Σκάσιμο φούσκας σημαίνει ότι οι τιμές πώλησης θα αρχίσουν να μειώνονται.
Δεδομένου ότι το 2026 αναμένεται σύμφωνα με ξένους οίκους μεγαλύτερη επιβράδυνση στις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα, εκτιμάται σύμφωνα με την παρούσα μελέτη ότι αν δεν πέσουν οι τιμές πώλησης θα γίνονται ελάχιστες αγοραπωλησίες κατοικιών από τα μέσα του 2026 και μετά και η αγορά θα αδρανοποιηθεί.
Πριν μία εβδομάδα (18/11/2025) δημοσιεύθηκε έρευνά μου με τίτλο «Μείωση αριθμού πωλήσεων κατοικιών κατά 14,3% μεταξύ 2024 και 2025 – Μεταβολές μεταξύ 2024 και 2025 ανά ΠΕ – Αγοραστές», που αποτελούσε το 1ο μέρος της μεγάλης έρευνας που διεξάγω εδώ και ένα μήνα, σκοπός της οποίας είναι η εκτίμηση του βαθμού επικινδυνότητας φούσκας στην αγορά ακινήτων, σε όλες τις ΠΕ της χώρας.
Τα κυριότερα συμπεράσματα του πρώτου μέρους της έρευνας ήταν:
• Η κορύφωση των πωλήσεων κατοικιών ήταν το 2024, και στη συνέχεια παρατηρήθηκε πανελλαδική μείωση των πωλήσεων κατά 14,3% το 2025, σε σχέση με το 2024, και μείωση κατά 15,5% των αγορών για ιδιοκατοίκηση.
• Ακόμα και οι ξένες επενδύσεις που βρίσκονταν σε άνθηση επί μία δεκαετία μέχρι και το 2024, επιβραδύνθηκαν κατά 11,4% το 2025. και οι συνολικές επενδύσεις ξένων και Ελλήνων μειώθηκαν κατά 12,9%.
• Η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε συνεχώς και από 73,3% το 2021, έπεσε σε 69,7% το 2024, και εκτιμάται ότι θα φτάσει στο 69,2% το 2025, με αποτέλεσμα στο τέλος του 2025, περίπου 1.341.000 νοικοκυριά στην Ελλάδα (30,8% των νοικοκυριών), να διαμένουν σε κατοικίες με ενοίκιο.
• Όλα τα παραπάνω δείχνουν σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης στην πώληση κατοικιών το 2025, με το «σκάσιμο» της φούσκας στην αγορά ακινήτων να μη βρίσκεται και πολύ μακριά.
Η φούσκα στην αγορά ακινήτων
Στην παρούσα έρευνα που αποτελεί το 2ο μέρος της μεγάλης έρευνας για την αγορά κατοικιών, λαμβάνονται υπόψη και άλλοι παράμετροι, για να γίνει πιο εμπεριστατωμένη εκτίμηση του βαθμού επικινδυνότητας της φούσκας στην αγορά ακινήτων, οι οποίοι αναλύονται στη συνέχεια.
Ανάλυση παραμέτρων που ελήφθησαν υπόψη για την εκτίμηση του βαθμού επικινδυνότητας της φούσκας στην αγορά κατοικιών:
Για τις παραμέτρους που αναλύονται στη συνέχεια, συλλέχθηκαν επίσημα στοιχεία από την ΑΑΔΕ, την ΕΛΣΤΑΤ, τις ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων Indomio, Plot, Spiti24 και Spitogatos, τον ΟΟΣΑ και τον ΙΟΒΕ.
Στους παρακάτω πίνακες 1 και 2 απεικονίζονται:
• Στον πίνακα 1: Ο αριθμός των μοναδικών αγγελιών πώλησης κατοικιών το 2024 και το 2025, ο αντίστοιχος αριθμός πωλήσεων και τα ποσοστά τους, οι αντίστοιχες μεταβολές μεταξύ 2024 και 2025 και το ποσοστό των κατοικιών των αγγελιών που θα μείνουν απούλητες το 2025, ανά ΠΕ.
• Στον πίνακα 2: Το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση του 2024, τα νοικοκυριά που θα μένουν στο ενοίκιο το 2026, το ποσοστό των νοικοκυριών που θα μένουν στο ενοίκιο το 2026 επί του συνόλου των νοικοκυριών, οι τιμές πώλησης κατοικιών από αγγελίες του 2025 (€/τ.μ.) και τα χρόνια που χρειάζονται να αγορασθεί από έναν εργαζόμενο, μία κατοικία 80 τ.μ. βάσει του εισοδήματος και των τιμών πώλησης και ποσοστού αποταμίευσης 15%, ανά ΠΕ.
Α. Ποσοστά πωλήσεων επί των αγγελιών κατοικιών το 2024 και το 2025
Σε πανελλαδικό επίπεδο το ποσοστό πωλήσεων επί των αντίστοιχων αγγελιών ήταν 6,9% το 2024 και 5,5% το 2025, παρουσιάζοντας μείωση 20,5% μεταξύ 2024 και 2025 και το ποσοστό των κατοικιών που ήταν στις αγγελίες και έμειναν απούλητες, ήταν 94,5%, το 2025.
Τα χαμηλότερα ποσοστά πωλήσεων, και συνεπώς, τα υψηλότερα ποσοστά των κατοικιών που ήταν στις αγγελίες και έμειναν απούλητες το 2025, καταγράφηκαν στις ΠΕ Ιθάκης (0,7%), Φλώρινας (1%), Σύρου (1,4%), Ηρακλείου (1,5%) και Μυκόνου (1,7%) και τα υψηλότερα στις ΠΕ Καλύμνου (53,7%), Κω (47,5%), Λήμνου (46,8%), Μήλου (41,1%) και Ξάνθης (26,1%).
Αν λάβουμε υπόψη ότι οι διεθνείς οίκοι εκτιμούν ότι αναμένεται μεγαλύτερη επιβράδυνση το 2026 στις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα, που θα οφείλεται στην αυξημένη προσφορά από νέες κατασκευές και τον μερικό κορεσμό της αγοράς, εκτιμάται, σύμφωνα με την παρούσα μελέτη, ότι αν δεν πέσουν οι τιμές πώλησης θα γίνονται ελάχιστες αγοραπωλησίες κατοικιών, από τα μέσα του 2026 και μετά, και η αγορά θα αδρανοποιηθεί.
Β. Μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση του 2024
Σε πανελλαδικό επίπεδο το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση ήταν 14.579 €, οι πλουσιότερες ΠΕ ήταν ο Βόρειος Τομέας Αθηνών (24.837 €), ο Νότιος Τομέας Αθηνών (19.518 €), η Μύκονος (19.455 €), η Σαντορίνη (18.926 €) και η Ανατολική Αττική (15.578 €), ενώ οι φτωχότερες ΠΕ ήταν η Θάσος (9.306 €), η Ροδόπη (10.740 €), η Ικαρία (10.788 €), η Ευρυτανία (10.877 €) και η Ηλεία (10.955 €).
Γ. Αριθμός και ποσοστά νοικοκυριών επί του συνόλου των νοικοκυριών των ΠΕ, που θα μένουν στο ενοίκιο το 2026
Στο σύνολο της χώρας, 1.340.934 νοικοκυριά, που αποτελούν το 30,8% των συνολικών νοικοκυριών θα μένουν στο ενοίκιο το 2026, με τα υψηλότερα ποσοστά να παρατηρούνται στις ΠΕ Μυκόνου (53,2%), Κω (48,0%), Θήρας (45,8%), Κεντρικού Τομέα Αθηνών (44,3%) και Ρόδου (39,6%) και τα χαμηλότερα ποσοστά στις ΠΕ Ευρυτανίας (14,8%), Καρδίτσας (16,4%), Τρικάλων (18,6%), Άρτας (19,2%) και Γρεβενών (19,6%).
Δ. Τιμή πώλησης κατοικιών από αγγελίες του 2025
Σε πανελλαδικό επίπεδο, ο σταθμισμένος, ανάλογα με τις αγγελίες και τον πληθυσμό, μέσος όρος πώλησης κατοικιών ήταν 2.055 €/τ.μ. το 2025, με τις υψηλότερες τιμές ανά τ.μ. να παρατηρούνται στις ΠΕ Μυκόνου (7.676 €), Πάρου (5.557 €), Θήρας (4.435 €), Νότιου Τομέα Αθηνών (4.301 €), Νάξου (3.661 €) και Βόρειου Τομέα Αθηνών (3.636 €), ενώ οι χαμηλότερες τιμές ανά τ.μ. παρατηρούνται στις ΠΕ Καστοριάς (632 €), Φλώρινας (663 €), Κοζάνης (699 €), Κιλκίς (720 €), Γρεβενών (803 €) και Καρδίτσας (850 €).
Ε. Χρόνια που χρειάζονται για να αγοραστεί μία κατοικία 80 τ.μ. από έναν εργαζόμενο, βάσει του εισοδήματος, των τιμών πώλησης κατοικιών και ποσοστού αποταμίευσης 15%
Τα 80 τ.μ. αποτελούν το μέσο όρο τετραγωνικών κατοικίας στην Ελλάδα, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Τα νοικοκυριά καταναλώνουν περισσότερα από όσα εισπράττουν
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό αποταμίευσης των νοικοκυριών και των μη κερδοσκοπικών ιδρυμάτων που εξυπηρετούν νοικοκυριά (ΜΚΙΕΝ), ήταν -8,5% κατά το 1ο τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με -2,4%, το 1ο τρίμηνο του 2024, που σημαίνει ότι τα νοικοκυριά καταναλώνουν περισσότερα από όσα εισπράττουν, και όχι μόνο δεν αποταμιεύουν, αλλά ξοδεύουν χρήματα από τις αποταμιεύσεις περασμένων ετών για να καλύψουν τις τρέχουσες ανάγκες.
Σύμφωνα με έρευνα του Ιδρύματος Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (5/3/2025), το 83% των νοικοκυριών δεν θεωρεί πιθανή την αποταμίευση στο επόμενο 12μηνο, ενώ το 16% τη θεωρεί πιθανή ή πολύ πιθανή. Στην ίδια έρευνα επίσης του ΙΟΒΕ, αναφέρεται ότι το ποσοστό των καταναλωτών που δηλώνει ότι «μόλις τα βγάζει πέρα» διαμορφώθηκε στο 64%, δηλαδή περισσότεροι από 6 στους 10, ενώ στο 9%-10% διατηρήθηκε το ποσοστό όσων αναφέρουν ότι τραβάνε από τις αποταμιεύσεις τους, για να καλύψουν τις τρέχουσες ανάγκες.
Σύμφωνα με έκθεση του ΟΟΣΑ το 2023 για τη χρηματοοικονομική γνώση στην Ελλάδα, περίπου το 30% των ενηλίκων δήλωσαν ότι αποταμιεύουν στις Τράπεζες, και περίπου το 21% αποταμιεύουν «στο σπίτι» σε μετρητά, που σημαίνει ότι το 51% περίπου αποταμιεύει με κάποια μορφή. Αυτά τα στοιχεία δείχνουν ότι ενώ πάνω από τους μισούς Έλληνες δήλωσαν ότι αποταμιεύουν, ο συνολικός δείκτης αποταμίευσης των νοικοκυριών είναι αρνητικός, τα τελευταία χρόνια.
Το 65% των Ελλήνων δήλωσε ότι ξοδεύει όσα κερδίζει
Σε πανελλαδική έρευνα της Plum σε συνεργασία με την Palmos Analysis (3/9/2025), το 65% των Ελλήνων δήλωσε ότι ξοδεύει όσα κερδίζει, το 52% δήλωσε ότι ξεμένει από χρήματα τακτικά πριν τελειώσει ο μήνας, το 15% δήλωσε ότι αποταμιεύει σταθερά κάθε μήνα, το 17% αποταμιεύει περιστασιακά, ενώ το 37% δεν αποταμιεύει καθόλου.
Σύμφωνα με έρευνες και βιβλιογραφία που εντόπισα στο διαδίκτυο, το μέσο ποσοστό αποταμίευσης όσων αποταμιεύουν είναι 15% επί του συνόλου των αποδοχών τους, και αυτό το ποσοστό, για στατιστικούς και μόνο λόγους, αφού δεν αποταμιεύουν όλοι οι Έλληνες, χρησιμοποιήθηκε για να εκτιμηθούν τα χρόνια που χρειάζονται για να αγορασθεί από έναν εργαζόμενο μία κατοικία 80 τ.μ. ανάλογα με το καθαρό εισόδημα και τις τιμές πώλησης.
Στο σύνολο της χώρας ο σταθμισμένος μέσος όρος των ετών που απαιτούνται για έναν εργαζόμενο, ώστε να αγορασθεί μία κατοικία 80 τ.μ., ανάλογα με τα σημερινά εισοδήματα των Ελλήνων και τις σημερινές τιμές των κατοικιών και με ποσοστό αποταμίευσης 15%, είναι 111,8 χρόνια, άπιαστο όνειρο δηλαδή, που ίσως συμβεί στην επόμενη ζωή!
Τα περισσότερα χρόνια παρατηρούνται στις ΠΕ Πάρου (214,7), Μυκόνου (210,4), Λευκάδας (148,7), Κέας – Κύθνου (145,8) και Νάξου (131,5), ενώ τα λιγότερα στις ΠΕ Κοζάνης (28,1), Φλώρινας (29,4), Καστοριάς (30,2), Δράμας (31,1) και Κιλκίς (33,2).
Κατάταξη ΠΕ σύμφωνα με το δείκτη επικινδυνότητας φούσκας και βαθμός επικινδυνότητας φούσκας ανά ΠΕ:
Οι φούσκες τιμών είναι ένα επαναλαμβανόμενο φαινόμενο στις αγορές ακινήτων και τα τυπικά σημάδια για ένα επικείμενο «σκάσιμο», είναι η αποσύνδεση των τιμών από τα τοπικά εισοδήματα και οι ανισορροπίες στην πραγματική οικονομία, όπως ο υπερβολικός δανεισμός και η κατασκευαστική δραστηριότητα.
Λαμβάνοντας υπόψη τις πέντε παραμέτρους που αναφέρθηκαν, καθώς και την παράμετρο μείωσης των πωλήσεων κατοικιών το 2025, σε σχέση με το 2024, από το 1ο μέρος της έρευνας, χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος της Περιβάλλουσας Ανάλυσης Δεδομένων (Data Envelopment Analysis), η οποία αποτελεί ένα σημαντικό εργαλείο λήψης αποφάσεων, για την ανάλυση των δεδομένων. Για τη συγκεκριμένη μέθοδο εφαρμόσθηκε ο αλγόριθμος MaxDEA στις έξι παραπάνω παραμέτρους και υπολογίσθηκαν ο δείκτης επικινδυνότητας φούσκας (βαθμολογία) και η κατάταξη των ΠΕ ανάλογα με το δείκτη, και τα αποτελέσματα απεικονίζονται στον παρακάτω πίνακα 3.
Δείτε τις περιοχές με υψηλό, αυξημένο και μέτριο κίνδυνο
Ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας σύμφωνα με διεθνείς οίκους, αξιολογείται ως χαμηλός (βαθμολογία 0-25), ως μέτριος (26 έως 50), ως αυξημένος (51 έως 75) και ως υψηλός (76 έως 100). Σύμφωνα με αυτά τα δεδομένα αποδόθηκε και ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας σε κάθε ΠΕ, ανάλογα με τη βαθμολογία της μεθόδου και φαίνεται στον πίνακα 3.
Σε 24 από τις 74 ΠΕ ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας είναι υψηλός, σε 54 είναι αυξημένος και σε 16 μέτριος. Χαμηλός βαθμός επικινδυνότητας φούσκας δεν αποδόθηκε σε καμία ΠΕ.
Στις 24 ΠΕ που ο κίνδυνος είναι υψηλός, αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα της αγοράς ακινήτων μέσα στο 2026, ενώ στις 54 που ο κίνδυνος είναι αυξημένος η φούσκα αναμένεται να «σκάσει» είτε μέσα στο 2026, είτε μέσα στο 2027. Σκάσιμο φούσκας σημαίνει ότι οι τιμές πώλησης θα αρχίσουν να μειώνονται.
Σε πανελλαδικό επίπεδο τις πρώτες θέσεις στην κατάταξη έχουν οι ΠΕ Ιθάκης, Φλώρινας, Ηρακλείου, Νότιου Τομέα Αθηνών και Αιτωλοακαρνανίας, ενώ τις τελευταίες οι ΠΕ Βόρειου Τομέα Αθηνών, Δράμας, Νάξου, Μήλου και Θήρας.
Στο επίπεδο της Θεσσαλίας η ΠΕ Καρδίτσας κατατάσσεται 18η με βαθμό επικινδυνότητας φούσκας υψηλό, η ΠΕ Σποράδων 32η με βαθμό αυξημένο, η ΠΕ Μαγνησίας 36η με βαθμό αυξημένο, η ΠΕ Λάρισας 46η με βαθμό αυξημένο και η ΠΕ Τρικάλων κατατάσσεται 60η με βαθμό επικινδυνότητας φούσκας μέτριο.
Συμπεράσματα:
Οι πολιτικές που μπορούν να μειώσουν το χάσμα μεταξύ μισθών και ακινήτων μπορεί να είναι:
• Η επιδότηση της πρώτης κατοικίας για νέους, όπως έγινε με τα Προγράμματα «ΣΠΙΤΙ Μου» και «ΣΠΙΤΙ Μου 2». Η Κυβέρνηση θα φέρει στα μέσα του 2026 το νέο Στεγαστικό Πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», με ευνοϊκότερους όρους από το Πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2». Στο νέο πρόγραμμα προτείνω να προβλέπονται κατοικίες με έτος κατασκευής έως και σήμερα, διότι στα προηγούμενα δύο προγράμματα, χιλιάδες ενδιαφερόμενοι για τους οποίους είχαν εγκριθεί τα δάνεια, δεν βρήκαν τελικά κατάλληλο ακίνητο, σύμφωνα με τις προδιαγραφές των Προγραμμάτων, και δεν υπάχθηκαν στα προγράμματα.
• Η ανακαίνιση και η διάθεση παλαιών κτηρίων σε προσιτές τιμές.
• Οι κρατικές εγγυήσεις σε στεγαστικά δάνεια.
• Ένα σταθερό φορολογικό πλαίσιο για την κτηματαγορά.
Χωρίς τέτοιες παρεμβάσεις, θεωρώ ότι το πρόβλημα θα επιδεινωθεί και η στέγη θα παραμείνει άπιαστο όνειρο για εκατομμύρια εργαζόμενους».
